Innløsning av festetomter

 

Innledning
Mange som har hus eller hytte på festetomt ønsker å bli eier av tomten selv. Dette gjennomføres ved å kreve innløsning av festetomten. I denne artikkelen svarer jeg på vanlige spørsmål om innløsning av festetomt.

 

Når kan man krave innløsning?
Fester kan kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden. Etter 30 år kan den som fester tomt til bolig kreve innløsning hvert 2. år, mens den som fester tomt til fritidsbolig kan kreve innløsning hver gang det har gått 10 år.
 
Hvem kan kreve innløsning?
Tomtefestelovens hovedregel er at fester av tomt til bolig eller fritidsbolig har rett til innløsning.
Det er allikevel ikke alle bolig- og fritidsfestere som har rett til å kreve innløsning av festetomt. Det mest praktiske unntaket er det som kalles landbruksunntaket, som kun gjelder festetomt til fritidsbolig.
Den som fester tomt til andre formål enn bolig og fritidsbolig har ikke rett til innløsning etter tomtefesteloven. Det kan imidlertid være avtalt rett til innløsning i det enkelte tilfellet også i slike festeforhold.
 
Hvordan krever man innløsning av festetomt?
Fester som ønsker å løse inn tomten må sette frem krav om innløsning skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet.  Dersom bortfester aksepterer at fester har innløsningsrett gjenstår det å bli enige om vilkårene for innløsning. Der hvor det er uenighet om vilkårene knytter uenigheten seg vanligvis til innløsningssummen.
 
Hvor mye koster det å løse inn festetomten?
Tomtefestelovens hovedregel i § 37 er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Dette betyr at før man beregner 25 ganger festeavgiften skal festeavgiften reguleres etter tomtefestelovens regler.
 
Videre kan bortfester i festeforhold hvor kontrakten er tidsbegrenset velge å kreve innløsningssummen fastsatt til 40 % av tomteverdien, med fradrag for verdiøkning fester har tilført tomten ved egne tiltak, eller tiltak utført av andre. Slike tiltak kan for eksempel være opparbeidelse av vei, vann og kloakk til tomten.
 
Det er således bortfester som har anledning til å velge mellom 25 ganger årlig festeavgift og 40 % av tomteverdien dersom festekontrakten er tidsbegrenset. Bortfester vil da vanligvis velge det alternativet som gir den høyeste innløsningssummen. For fester er det viktig å påse at det blir gjort fradrag i tomteverdien for eventuell verdiøkning som er tilført tomten ved tiltak utført av fester eller andre.
 
Når innløsningssummen skal beregnes etter 25 ganger festeavgift skal man før innløsningssummen beregnes foreta en regulering av festeavgiften. Om dette skal gjøres ut fra konsumprisindeks eller tomteverdi avhenger av festekontrakten, og av hvilke tidligere reguleringer av festeavgiften som er foretatt.
 
Lovens ordning er videre at bortfester plikter å gjøre det som er nødvendig for å få festetomten fradelt fra sin egen eiendom. Dersom det ikke er avtalt noe annet er det fester som må dekke kostnadene innløsning fører med seg, herunder kommunens gebyr i forbindelse med fradeling, gebyr for tinglysing m.m.
 
Hva skjer dersom man ikke kommer til enighet om innløsningsvilkår?
Dersom fester og bortfester ikke kommer til enighet om innløsningssum eller øvrige innløsningsvilkår skal dette avgjøres ved skjønn for tingretten. Skjønnet avgjør om det foreligger rett til innløsning, hva innløsningssummen skal være og øvrige innløsningsvilkår.
 
Når bør man kontakte advokat?
Regelverket om rett til innløsning og fastsettelse av innløsningssum er komplisert, og det anbefales derfor at man rådfører seg med en advokat med god kunnskap om regelverket dersom man har spørsmål eller det oppstår en tvist.
 
 
Anne-Berit 
Økland Lystad

Advokat
 
Tlf.: 69 24 38 50
Mobil: 450 20 821


Epost: abl@hulaas.no
 
 
 
Advokatfirmaet Hulaas og HCA Revisjon og rådgivning er samlokaliserte og har et bredt samarbeid. Vi har også samarbeid om felles publisering av aktuelle artikler med relevans for begge firmaer.
 
 
 

Advokatfirmaet Hulaas AS
Avdeling Moss
Henrich Gernersgt. 11
Postboks 193, 1501 Moss
Tlf. 69 24 38 50
post@hulaas.no

Advokatfirmaet Hulaas AS
Avdeling Oslo
Henrik Ibsens gate 60C
0255 Oslo
Tlf. 21 95 80 00

 

 


 Søk