Tomtefeste – frist for "engangsløft"

 

Tomtefeste – altså leie av grunn til bebyggelse – gir opphav til et betydelig antall tvister i norske domstoler. Norsk tomtefestelovgivning har også vært behandlet av den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen, i 2012. Domstolen kom til at tomtefesteloven var i strid med menneskerettighetene, og reglene om rett til forlengelse av bolig- og fritidsfeste ble endret i etterkant av avgjørelsen.

 
Tidligere hadde fester av tomt til bolig- eller fritidshus ved utløp av festekontrakt rett til å forlenge denne på samme vilkår som gjaldt i kontraktsforholdet på tidspunktet for utløp. Dette er endret fra 2015. 
 
Fester av tomt til bolig- eller fritidshus har fremdeles rett til å forlenge festekontrakten etter tomtefesteloven § 33. Dersom fester ikke avslutter festeforholdet løper det videre på samme vilkår som tidligere, men bortfester har ved forlengelse adgang til å kreve regulering av festeavgiften.
 
Bortfester har etter § 33 adgang til å kreve regulering av festeavgiften etter tomtefesteloven § 15 fjerde ledd når festekontrakten skal forlenges. Bortfester har da mulighet til å foreta det såkalte engangsløftet, å regulere festeavgiften med utgangspunkt i tomtens markedsverdi. Denne regelen er ny fra 2015. 
 
Engangsløftet innebærer at bortfester er gitt rett til å regulere festeavgiften en gang med utgangspunkt i tomtens markedsverdi. Bortfester kan ved slik regulering kreve at ny årlig festeavgift settes til 2 % av tomtens markedsverdi. Det er imidlertid en viktig begrensning, før man beregner ny festeavgift skal det gjøres fradrag for den verdiøkning på tomten som skyldes festers tiltak, eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Eksempler på tiltak som kan gi fradrag er opparbeidelse av vei og annen infrastruktur til tomten. 
 
Videre kan verdien på tomten ikke settes høyere enn om det bare er tillatt å sette opp den bebyggelsen på tomten som er der i dag. Dersom man har en stor tomt hvor man kan tenke seg at man deler opp tomten og selger byggeklare tomter skal denne muligheten ikke hensyntas ved fastsettelse av verdien.
 
Selv med disse begrensningene kan man tenke seg at festeavgiften kan bli svært høy i områder med høye tomteverdier. Det er bakgrunnen for at man har satt et tak for hvor høyt festeavgiften kan reguleres ved dette engangsløftet. Taket er i loven satt til kr 9000,-. Dette beløpet skal justeres etter konsumprisindeksen ved hvert årsskifte fra 2002. Fra januar 2017 utgjør dette kr 12 035,-. Denne begrensningen gjelder pr dekar tomt, likevel slik at taket er det samme for tomter under ett mål. 
 
Bortfester må etter denne bestemmelsen kreve festeavgiften regulert innen 3 år etter at festetiden er ute. 
 
Dersom det i festekontrakten er avtalt både at fester har rett til forlengelse, og at regulering skal skje etter endringer i pengeverdien (konsumprisindeksen), har bortfester ikke anledning til å kreve festeavgiften regulert etter denne bestemmelsen. 
 
Reglene om utløp av festekontrakt og regulering av festeavgift er kompliserte. Ofte ser man at bortfester ikke tar hensyn til festers verdiøkende tiltak, slik at fester på denne måten blir forelagt en for høy festeavgift. Bistand fra en advokat med god kjennskap til reglene kan bidra til at man oppnår enighet om ny festeavgift på et riktig nivå. 
 
Dersom bortfester og fester ikke kommer til enighet om ny festeavgift må denne fastsettes ved skjønn. Det innebærer en rettslig prosess, enten for tingretten eller for en voldgiftsrett. 
 
Mange bortfestere har unnlatt å inngå avtaler om forlengelse av festeavgift i påvente av de nye reglene. For festekontrakter som ble forlenget etter tidligere lovs § 33 eller i medhold av midlertidig lov av 14. desember 2012 nr. 89 § 1 kan bortfester kreve regulering av festeavgiften etter § 15 fjerde ledd frem til 1. januar 2018. 
 
 
Anne-Berit
Økland Lystad

Advokat
 
Tlf.: 69 24 38 50
Mobil: 450 20 821


Epost: abl@hulaas.no
 
 
 
Advokatfirmaet Hulaas og HCA Revisjon og rådgivning er samlokaliserte og har et bredt samarbeid. Vi har også samarbeid om felles publisering av aktuelle artikler med relevans for begge firmaer.
 

 

Advokatfirmaet Hulaas AS
Avdeling Moss
Henrich Gernersgt. 11
Postboks 193, 1501 Moss
Tlf. 69 24 38 50
post@hulaas.no

Advokatfirmaet Hulaas AS
Avdeling Oslo
Henrik Ibsens gate 60C
0255 Oslo
Tlf. 21 95 80 00

 

 


 Søk